Qué preguntar antes de contratar una reforma (y qué debe incluir el presupuesto)

Por qué el total del presupuesto dice tan poco

El importe final de una reforma depende de tres cosas: qué se hace (el alcance), con qué materiales (las calidades) y cómo se ejecuta (la organización de la obra). Un presupuesto que solo da un número no permite saber ninguna de las tres. Y cuando dos presupuestos difieren mucho, casi nunca es porque una empresa sea «más cara»: es porque están presupuestando obras diferentes.

Por eso la comparación útil no es entre totales, sino entre partidas, mediciones y calidades. Lo que sigue es una forma ordenada de llegar a esa comparación.

1. ¿Qué partidas incluye exactamente el presupuesto?

Un presupuesto serio se lee por capítulos y partidas: demoliciones y retirada de escombros, albañilería, fontanería y saneamiento, electricidad, climatización, revestimientos de suelos y paredes, carpintería interior y exterior, cocina, baños, pintura y limpieza final. Pide que cada partida tenga una descripción clara, una medición (metros cuadrados, metros lineales, unidades) y un precio unitario. Si una partida dice solo «reforma de baño completo», no sabes qué estás comparando.

Fíjate especialmente en lo que suele quedar fuera y aparece después como extra: el contenedor y la gestión de residuos, la protección de las zonas que no se reforman, los desplazamientos de puntos de agua, desagües o luz, los remates de pintura tras otros oficios, la limpieza de obra y la retirada de mobiliario o electrodomésticos antiguos.

2. ¿Qué calidades y qué marcas se van a colocar?

«Grifería de primera calidad» no es una calidad. Pide modelo, referencia o, al menos, un precio por unidad previsto para sanitarios, grifería, platos de ducha y mamparas, pavimentos, azulejos, puertas, mecanismos eléctricos y electrodomésticos. Así podrás decidir dónde merece la pena invertir y dónde no, y comparar presupuestos sabiendo que hablan de lo mismo.

Si todavía no has elegido los materiales, pide que el presupuesto indique el importe previsto para cada uno y qué pasa si eliges algo más caro o más barato: la diferencia debería trasladarse al presupuesto de forma transparente, sin recargos ocultos. En nuestros proyectos solemos cerrar las calidades antes de empezar la obra, precisamente para evitar esa conversación a mitad de camino.

3. ¿Quién coordina la obra y quién es mi interlocutor?

En una reforma intervienen varios oficios que dependen unos de otros: no se puede alicatar antes de pasar las instalaciones ni pintar antes de colocar la carpintería. Alguien tiene que decidir el orden, resolver los cruces entre gremios y responder cuando algo no encaja. Pregunta quién es esa persona, con qué frecuencia estará en la obra y cómo te va a informar del avance.

Una obra bien coordinada se nota en los plazos y en los remates. Una mal coordinada se nota en los días en que no aparece nadie y en los detalles que «ya se arreglarán». Tener un único interlocutor que responda por todo el equipo evita que cada gremio te remita al siguiente.

4. ¿Cómo se gestionan los imprevistos?

En edificios antiguos aparecen sorpresas al abrir: bajantes en mal estado, humedades, instalaciones que no cumplen, forjados que no son lo que parecían. No se pueden prever todas, pero sí se puede acordar cómo se van a gestionar. Pide que cualquier trabajo adicional se presupueste por escrito y se apruebe antes de ejecutarlo, y que el presupuesto deje claro si contempla algún margen para imprevistos o partidas «a justificar».

Desconfía tanto de quien asegura que no habrá imprevistos como de quien no quiere ponerlos por escrito. Lo razonable es reconocer que pueden aparecer y acordar de antemano el procedimiento.

5. ¿Qué plazo se compromete y qué pasa si no se cumple?

Pregunta por la fecha de inicio, la duración prevista y las condiciones de la obra: horarios, acceso, uso del ascensor, si vas a poder vivir en la vivienda mientras tanto y en qué fases. Un calendario por fases (demolición, instalaciones, revestimientos, carpintería, pintura, remates) te permite saber en cada momento si la obra va bien o se está retrasando.

Los plazos dependen también de ti: cada decisión que se toma tarde (un azulejo, una puerta, el color de la cocina) desplaza el calendario. Pide una lista de las decisiones que tendrás que tomar y de las fechas límite para cada una.

6. ¿Qué permisos hacen falta y quién los tramita?

Según el alcance de la reforma, el ayuntamiento puede exigir una comunicación previa, una declaración responsable o una licencia de obras, y en algunos casos un proyecto técnico firmado. Si la obra afecta a elementos comunes, a la fachada o a la estructura, suele ser necesario además el acuerdo de la comunidad de propietarios. Pregunta qué trámite corresponde a tu caso, quién lo gestiona y si su coste y las tasas están incluidos en el presupuesto.

Lo importante es que quede claro antes de la primera demolición: una obra sin el permiso adecuado puede paralizarse y acarrear sanciones, y los retrasos por documentación son de los más frustrantes porque no dependen de la obra en sí.

7. ¿Cómo se paga y qué cubre la garantía?

Lo habitual es pagar por hitos de obra, no todo por adelantado: una señal al inicio para acopio de materiales y pagos sucesivos a medida que se completan fases, con un último pago a la entrega. Pide un calendario de pagos ligado al avance real y una factura por cada pago.

Pregunta también qué garantía ofrece la empresa sobre su trabajo y cómo se atiende una incidencia una vez entregada la obra. Además de la garantía comercial que ofrezca cada empresa, en obras de edificación la ley establece plazos de responsabilidad por defectos de acabado, habitabilidad y estructura. Lo relevante en la práctica es saber a quién llamas si al mes de terminar aparece una gotera, y que esa persona responda.

8. ¿Está la empresa dada de alta y asegurada?

Pide el NIF de la empresa, comprueba que emite facturas y pregunta por su seguro de responsabilidad civil. Una empresa que trabaja con los papeles en regla es la que puede responder si algo sale mal. Si vas a contratar directamente a varios autónomos, ten en cuenta que la coordinación y la responsabilidad recaerán en ti.

9. ¿Puedo ver obras terminadas?

Las fotografías de antes y después son la forma más rápida de saber si una empresa hace el tipo de reforma que buscas y con qué nivel de acabado. Pide ver proyectos parecidos al tuyo, con su estado inicial y su resultado, y pregunta qué se hizo exactamente en cada uno. Si es posible, habla con algún cliente anterior.

En nuestra sección de proyectos puedes ver cómo documentamos cada obra: la situación de partida, la intervención y el resultado, con las fotografías comparadas desde el mismo punto siempre que el encuadre lo permite, y sin retoques que mejoren lo que no se hizo.

10. ¿Qué pasa si cambio de opinión durante la obra?

Casi todo el mundo cambia algo a mitad de obra. Pregunta cómo se gestionan esos cambios: cómo se valoran, cómo se aprueban y qué efecto tienen en el plazo. Un buen procedimiento es sencillo: el cambio se presupuesta por escrito, lo apruebas y se incorpora al calendario. Lo que no debería pasar es que un cambio se ejecute sin que sepas lo que cuesta.

Señales de alarma

Hay detalles que, por sí solos, aconsejan buscar otra opción:

• Un presupuesto de una página con un único importe y sin mediciones.
• Un precio muy por debajo del resto sin explicar qué se ha quitado.
• Pedir más de un tercio del importe antes de empezar o pagos sin factura.
• No querer poner por escrito plazos, calidades o el procedimiento para los imprevistos.
• No poder enseñar obras terminadas ni dar referencias.
• Presionar para firmar «hoy» porque el precio solo vale hasta mañana.

Checklist para comparar presupuestos

Antes de decidir, comprueba que cada presupuesto responde a estas preguntas:

1. ¿Están todas las partidas descritas, medidas y valoradas?
2. ¿Incluye demoliciones, escombros, protecciones y limpieza final?
3. ¿Especifica marcas, modelos o importes previstos para los materiales?
4. ¿Dice quién coordina la obra y cómo se informa del avance?
5. ¿Explica cómo se aprueban los extras y los cambios?
6. ¿Fija fecha de inicio, duración y calendario por fases?
7. ¿Aclara qué permisos hacen falta y quién los tramita?
8. ¿Propone pagos por hitos y factura?
9. ¿Indica la garantía y a quién acudir después de la entrega?
10. ¿Puedes ver obras parecidas terminadas?

Cómo lo hacemos en Cornelianus

Nuestra manera de trabajar nace de reformar para nosotros mismos: compramos locales y pisos, los reformamos y los vendemos, así que cada decisión de obra la tomamos sabiendo que después tendremos que defenderla ante un comprador. Cuando reformamos para un cliente aplicamos el mismo criterio: visita sin compromiso, propuesta de diseño cerrada antes de empezar, presupuesto por partidas con calidades definidas, un único interlocutor durante la obra y documentación del antes y el después. Si quieres, cuéntanos tu caso y te lo explicamos sobre tu propio espacio.