De local comercial a vivienda: qué conviene saber antes de empezar

Qué es un cambio de uso y por qué no basta con reformar

Un local comercial y una vivienda son usos urbanísticos distintos. Aunque un local tenga baño, cocina y una cama, legalmente sigue siendo un local hasta que el ayuntamiento autoriza el cambio de uso y el inmueble cumple las condiciones de habitabilidad que la normativa exige a una vivienda. Sin ese cambio, la vivienda no puede tener cédula de habitabilidad, no puede contratar suministros como vivienda, no puede empadronarse nadie en ella con normalidad y su venta o alquiler como vivienda es problemática.

Por eso el cambio de uso tiene dos caras inseparables: la urbanística (¿está permitido convertir este local en vivienda?) y la técnica (¿puede este local cumplir las condiciones de una vivienda?). Hay que responder a las dos antes de gastar un euro en obra.

Primera comprobación: ¿lo permite el planeamiento?

La primera pregunta no es técnica, es urbanística. Cada municipio regula en su plan general y en sus ordenanzas si en una zona concreta se permite el uso de vivienda en planta baja, con qué condiciones y, a veces, con qué límites (por ejemplo, un número máximo de viviendas por parcela o la obligación de mantener uso comercial en determinadas calles). Algunos ayuntamientos han aprobado moratorias o restricciones a los cambios de uso en zonas con mucha presión; otros los facilitan para recuperar locales vacíos.

Antes de comprar un local con esta idea, pide una consulta urbanística al ayuntamiento o encarga a un arquitecto un informe de viabilidad. Es un gasto pequeño comparado con el riesgo de comprar un local que nunca podrá ser vivienda. Comprueba también que la finca no tenga limitaciones registrales y que los estatutos de la comunidad de propietarios no prohíban el cambio de uso: en Cataluña, con carácter general, el propietario de un local puede cambiar su uso salvo que los estatutos lo impidan o la obra afecte a elementos comunes, en cuyo caso hará falta el acuerdo de la comunidad.

Segunda comprobación: ¿puede cumplir las condiciones de habitabilidad?

En Cataluña, las condiciones mínimas que debe reunir una vivienda las fija el Decreto 141/2012 de condiciones de habitabilidad, que es el que permite obtener la cédula. A los cambios de uso se les aplican, en general, las condiciones de vivienda de nueva construcción, más exigentes que las de las viviendas ya existentes. Sin entrar en todos los detalles, que debe revisar un técnico sobre el local concreto, los puntos que más veces deciden si un local sirve o no son estos:

• Altura libre: las piezas principales necesitan una altura libre mínima (con carácter general, 2,50 m), algo menor en cocinas, baños y pasillos. Un local con techos bajos o con instalaciones comunes colgando puede quedar descartado por esto.
• Luz y ventilación naturales: las habitaciones y el salón deben tener ventanas a la calle o a un patio con unas dimensiones mínimas. Un local muy profundo, con fachada estrecha y sin patio, puede no ventilar correctamente sus estancias.
• Superficie útil y programa mínimo: la vivienda debe alcanzar una superficie útil mínima y disponer de los espacios básicos (estancia, cocina, baño, dormitorio) con sus dimensiones mínimas.
• Accesibilidad: en planta baja suele ser posible resolver un itinerario accesible desde la calle, pero hay que comprobar desniveles y anchuras de paso.
• Instalaciones: acometidas de agua, saneamiento, electricidad y, en su caso, gas, con capacidad y trazado adecuados para una vivienda. En locales antiguos es habitual tener que renovarlo todo.
• Aislamiento y protección frente a la humedad: las plantas bajas sufren más humedades por capilaridad y necesitan una solución de aislamiento térmico y acústico pensada para vivienda.

Nuestra experiencia es que los locales que mejor funcionan son los que tienen fachada amplia a la calle o un patio posterior. El patio fue decisivo en el local de Cornellà que convertimos en vivienda: permitió que el dormitorio y el salón tuvieran luz y ventilación por dos lados, y se convirtió en la estancia exterior de la casa. En la antigua sucursal bancaria, la terraza trasera resolvió el mismo problema para dos viviendas.

Los pasos del proceso, en orden

1. Consulta urbanística o informe de viabilidad, antes de comprar o de encargar nada.
2. Encargo del proyecto técnico a un arquitecto: distribución, cumplimiento de habitabilidad, instalaciones, accesibilidad y, si procede, aspectos estructurales. El proyecto es el documento con el que el ayuntamiento evalúa el cambio de uso.
3. Solicitud de la licencia de obras y cambio de uso en el ayuntamiento, con el pago de las tasas y el impuesto de construcciones. Los plazos de resolución varían mucho entre municipios; conviene preguntarlos antes.
4. Comunicación a la comunidad de propietarios y, si la obra afecta a elementos comunes (fachada, bajantes, estructura), obtención de su acuerdo.
5. Ejecución de la obra conforme al proyecto, con dirección técnica.
6. Certificado final de obra y comunicación al ayuntamiento; primera ocupación o trámite equivalente según el municipio.
7. Obtención de la cédula de habitabilidad, que certifica que el inmueble cumple las condiciones de vivienda.
8. Escritura de cambio de uso ante notario e inscripción en el Registro de la Propiedad, para que el inmueble conste como vivienda; actualización en el Catastro.
9. Alta o modificación de los suministros como vivienda y, si procede, certificado de eficiencia energética.

Costes que conviene tener en cuenta

Más allá de la obra, un cambio de uso tiene costes propios que no aparecen en una reforma normal: los honorarios del arquitecto por el proyecto y la dirección de obra, las tasas municipales y el impuesto sobre construcciones, la cédula, el certificado energético, la escritura notarial y la inscripción registral, y posibles costes de la comunidad (por ejemplo, si hay que modificar bajantes comunes).

En la propia obra, las partidas que más pesan en un cambio de uso suelen ser la renovación completa de instalaciones, el aislamiento y la protección frente a humedades, la apertura o modificación de huecos en fachada y la carpintería exterior. No damos cifras generales porque dependen por completo del local, del municipio y de las calidades; lo honesto es decir que un cambio de uso rara vez es una reforma barata, y que su interés está en el valor final de la vivienda y en el precio al que se compra el local.

Plazos realistas

Entre la consulta urbanística y las llaves de una vivienda terminada y legalizada pueden pasar muchos meses. La parte que menos depende de ti es la administrativa: la licencia puede tardar desde unas semanas hasta bastantes meses según el ayuntamiento y la complejidad del expediente. Lo sensato es no empezar la obra sin licencia y utilizar ese tiempo para cerrar el diseño y las calidades, de modo que la obra arranque sin esperas.

Decisiones de diseño que cambian el resultado

Cumplir la normativa es el mínimo. Que el resultado sea una casa con carácter depende de unas pocas decisiones que repetimos en todos nuestros cambios de uso:

• Tratar la fachada como la fachada de una casa, no de una tienda. En nuestros proyectos de Cornellà sustituimos escaparates y persianas metálicas por ventanas con celosía metálica blanca: dan luz, ventilan, protegen la intimidad y la seguridad y cambian por completo la lectura del edificio desde la calle.
• Llevar la luz al fondo. Cocinas abiertas al salón, distribuidores cortos y puertas acristaladas hacia el patio o la terraza para que la luz natural atraviese la vivienda.
• Aprovechar lo que el local ya tiene. En el local con patio conservamos el altillo de obra y lo integramos con nuevos peldaños como un rincón de la casa, en lugar de demolerlo.
• Dar un uso real al exterior. Un patio con pavimento, un cerramiento de madera y una buena iluminación pasa de ser un patio de servicio a ser la mejor estancia de la vivienda.
• Elegir pocos materiales y repetirlos: suelo de madera continuo, carpintería blanca, piedra o cerámica en baños. La coherencia hace que una planta baja se perciba como una casa pensada, no como un local adaptado.

Errores habituales

• Comprar el local antes de confirmar que el planeamiento permite el cambio de uso.
• Empezar la obra sin licencia «para ganar tiempo».
• Infravalorar las humedades y el aislamiento en planta baja.
• Diseñar la distribución sin comprobar las dimensiones mínimas de cada estancia y la ventilación.
• Olvidar los costes administrativos y notariales en el presupuesto.
• Dejar la fachada para el final, cuando es lo que define la vivienda desde fuera.

¿Comprar un local para convertirlo o encargarnos la reforma del tuyo?

Trabajamos de las dos maneras. Compramos locales con potencial, los convertimos en viviendas y los vendemos listos para entrar a vivir: así nacieron las viviendas de la antigua sucursal y la vivienda con patio. Y también acompañamos a propietarios que ya tienen un local y quieren convertirlo, desde la viabilidad hasta la entrega. Si tienes un local en Cornellà, en el Baix Llobregat o en Barcelona y te preguntas si puede ser una vivienda, cuéntanoslo: la primera visita es sin compromiso.